임대사업자 등록 장단점 확실히 정리

요즘 임대사업자가 문제가 많은 가운데 법원에서 임대사업자 최초 임대료 5% 이상 인상이 된다고 하는데요, 그만큼 임대사업자 등록 장단점에 대해 엄청난 논란이 되고 있습니다.

 

임대사업자 등록 장단점 확실하게 정리

작년 710 부동산대책으로 인해 임대사업자의 혜택이 확 줄어든 것 아시나요? 임대차 3 법 계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고 의무화로 인해 부동산 시장이 많이 혼란스러운 것은 사실입니다. 때문에 오늘은 임대사업자 등록을 고려하시는 분들을 위해 임대사업자 등록 장단점에 대해 정리를 해보겠습니다.

 

임대사업자 란?

임대사업자란 민간임대주택에 관한 특별법에 의해 임대 목적으로 제공하는 주택에 대해 사업자를 낸 것을 말합니다. 단기 임대사업자, 장기임대사업자 두 가지가 있었지만 최근 단기 임대사업자는 사라졌고 장기임대사업자만 남은 상태입니다. 

 

 

민간임대주택은 민간건설임대주택, 민간 매입임대주택 두 가지로 나뉘며 주택을 임대사업자로 등록 시 임대의무기간을 꼭 지키셔야 하고 어기면 과태료가 나옵니다.

 

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임대사업자 등록 장단점

1. 임대사업자 장점

먼저 임대사업자 등록 장점부터 살펴보겠습니다. 임대사업자 등록 장점 첫 번째는 취득세 경감입니다. 주택을 임대사업자 등록 후 매입 시 취득세를 최대 85% 경감을 해주는데, 전용면적 40㎡이하, 40~60㎡는 취득세 200만 원 초과 시 85% 경감, 전용면적 60~85㎡ 50% 경감을 해줘서 주택을 취득할 때 부담이 덜 되는 것이 큰 장점입니다.

 

 

두 번째 장점은 재산세 경감입니다. 전용면적 40㎡이하는 50% 경감(세액 50만 원 초과 시 85% 경감), 전용면적 40~60㎡ 50% 경감, 전용면적 60~85㎡ 25% 경감으로 재산세 부담이 덜하고 기준시가 수도권 6억 원 이하(비수도권 3억 원)인 경우에만 해당이 됩니다.

 

 

임대사업자 등록 장점 세 번째 종부세(종합부동산세) 합산배제가 되는데 주택을 건설 시 전용면적 149㎡ 이하이고 기준시가 6억 원 이하인경우 해당되고 주택을 매입시 종부세 기준시가 6억원 이하인 경우 합산배제가 됩니다. 단, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내에 주택을 취득한 경우라면 장기일반 민간임대주택은 합산과세 대상입니다.

 

 

네 번째 장점은 임대사업자 양도소득세 감면 세제 혜택입니다. 양도소득세 감면을 받기 위해서는 반드시 임대의무기간을 지키셔야 하며 주택 기준시가가 수도권 6억 원 이하(비수도권 3억 원) 여야 합니다. 또한, 본인이 거주하는 주택에 대해서도 양도세 비과세가 1회 적용이 되는데 거주주택 거주기간이 2년 이상이어야 하는 점 기억하시기 바랍니다.

 

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2. 임대사업자 등록 단점

단, 임대사업자 등록을 한다고 해서 장점만 있는 것은 아닙니다. 그나마 있던 혜택도 작년 부동산 대책으로 인해 많이 줄어들었는데요. 그 내용을 살펴보겠습니다.

 

첫 번째 단점은 전월세 상한제입니다. 임대사업자를 등록하게 되면 전세 또는 월세를 5%까지밖에 못 올리게 되며 이를 어길 시 과태료 3,000만 원 이하가 부과되오니 반드시 임대료 증액 제한 의무를 지키셔야 합니다. 단, 임대차 계약이 있은 후 1년 이내에 증액이 불가능하며 1년이 지나야 증액이 가능합니다.

 

 

두 번째 단점은 임대의무기간 준수 의무입니다. 임대사업자를 등록하게 되면 임대의무기간이 생기게 되는데 주택을 매입 후 임대가 아닌 매도를 할 시 무단으로 간주하여 임대주 택당 3,000만 원 이하의 과태료가 발생합니다.

 

세 번째 단점은 계약갱신청구권입니다. 임차인이 계약갱신청구권을 사용하여 전월세 계약 갱신을 하게 된다면 집을 매도하고 싶어도 다시 임대차 계약을 해야 합니다. 이를 어길 시에도 과태료가 1000만 원 이하 부과됩니다. 단, 임대료 3개월 이상 연체, 부대시설 고의 파손 시에는 예외입니다.

 

네 번째 단점은 임대차 계약 신고 의무입니다. 임대사업자라면 새로운 임차인이 들어올 시 아니면 기존 임차인이 퇴거할 시 등등의 상황에 대해 다 신고를 하셔야 하며 묵시적 갱신도 신고를 하셔야 합니다. 만약 어길 시 과태료는 1000만 원 이하입니다. 

 

 

제일 중요한 임대사업자 등록 단점은 전세보증보험 가입 의무화입니다. 왜 이걸 임대사업자가 가입해?라고 생각하시겠지만 작년에 의무화가 되었고 2020년 8월 18일 전에 주택임대사업자를 가입하셨다면 1년의 유예기간이 있지만 지금 임대사업자를 할 경우에는 임대차 계약 후 2달 안에 서울보증보험 또는 HUG에 전세보증보험을 가입하셔야 합니다. 만약 이를 어길 시 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금이 부과됩니다.

 

임대사업자 등록절차

임대사업자를 등록하기 위해서는 온라인, 오프라인 두 가지로 가능한데 오프라인으로 가입 시에는 사업자 주소지 지자체 방문 후 임대사업자 등록증을 발급받으시고, 세무서에 방문하여 면세사업자를 발급받으셔야 합니다. 온라인으로는 렌트홈으로 가능한데 렌트홈에서 임대사업자 등록증, 면세사업자 등록증 발급 두 가지를 한꺼번에 하실 수 있습니다.

 

임대사업자 폐지?

앞서 말씀드린 임대사업자 등록 장단점으로 인해 임대사업자를 괜히 했다고 생각하시는 분들도 많으실 겁니다. 또한, 단기 임대사업자는 폐지가 되었기에 자동 말소가 되는데 단기임대사업자로 등록했다가 억울하게 자동말소가 되신 분들도 많으실 거라 생각이 듭니다.

 

 

뉴스를 보시면 임대사업자와 임차인간의 분쟁이 속출하고 있으며 심지어 세입자가 더 손해라는 말도 있습니다. 그 이유는 전세매물이 더욱 귀해지고 있고 계약갱신청구권을 쓰더라도 그 이후가 문제가 되기 때문에 죠. 따라서 제 생각에는 임대사업자 혜택은 기존대로 유지하고 수도권에 주택 공급을 늘리는 전략을 쓴다면 부동산 시장은 조금이나마 안정이 될 것이라 생각이 듭니다.

 

오늘은 이렇게 임대사업자 등록 장단점에 대해 살펴보았습니다. 임대사업자 그리고 세입자 모두 힘드실 거라고 생각이 듭니다. 하루빨리 부동산 시장이 안정화되어 세입자와 임대인간에 얼굴 붉히는 일이 없길 바라겠습니다. 감사합니다.

 

 

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