임대차3법 시행시기 및 소급적용 과연 임대인, 임차인 모두에게 괜찮을까요?
안녕하세요. 오늘은 임대인이라면 당연히 궁금해하실 임대차3법에 대해 알려드리도록 하겠습니다. 임대차3법은 무엇이고 임대차3법 시행시기 및 소급적용이 된다면 어떠한 영향이 있을지와 임차인에게는 무슨 영향이 갈지 그리고 앞으로의 부동산 시장은 어떻게 흘러갈지에 대해 총 정리를 해보도록 하겠습니다.
임대차3법 이란?
임대차3법에 대해 먼저 알려드리겠습니다. 이번에 710 부동산 대책으로 화제가 된 임대차3법은 정부가 전세입자의 보호를 위해 내놓은 법이라고 할 수 있겠는데요, 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제를 핵심으로 하는 법이며 먼저 계약갱신청구권과 전월세상한제를 8월에 시행하는것을 목표로 두고 있습니다.
1. 전월세 신고제
우선 전월세 신고제는 무엇인지부터 살펴보겠습니다. 전월세 신고제란 앞으로 전세를 계약한 후 30일 안에 계약을 했다는 것을 신고해야 되는 제도를 말합니다. 현재까지는 신고하는 것이 의무가 아니었는데 앞으로는 신고를 의무화하여 보증금을 떼이는 일이 없도록 하겠다는 정부의 의도가 보입니다.
2. 계약갱신 청구권
말도 많고 탈도 많은 계약갱신 청구권입니다. 원래는 전세를 계약할때 2년마다 갱신 또는 새로운 계약을 하는 것이 보편화돼있었는데 이러한 갱신 청구권으로 세입자가 1번 더 재계약 요구를 할 수 있는 권리를 말합니다. 임대인은 주택을 매도하고 싶더라도 세입자가 더 살겠다 하면 어쩔 수 없이 한번 더 갱신을 할 수밖에 없는 것이죠.
3. 전월세 상한제
전월세 상한제란, 임대료 증액을 5%로 제한을 두는 제도입니다. 지금 현재 물가상승률 감안 5%보다도 상승률을 낮추겠다는 말도 나오고 있다는데요... 현재 계약까지 소급적용할 계획이라고 하고, 아직 시행 전이라 시행 전에 전세폭등이 일어날 조짐이 현재 보이고 있습니다.
임대차3법 시행시기는?
임대차3법 시행시기는 아직 정확한 일정은 나오지 않았지만 8월 초 국회에서 통과가 되면 바로 시행에 들어갈것으로 보입니다. 그리고 이 3법은 통과될 확률이 크다는것이지요. 다음달 8월에 전월세 상한제와 계약갱신청구권 2법부터 먼저 통과 뒤 내년 6월이후 전월세 신고제를 시행한다고 합니다.
이처럼 다음달 8월에 바로 임대차3법이 통과되고 시행이 바로 된다면 임대사업자의 부담률이 확실히 커질것으로 보이며 전세는 아직 시행전인 지금도 전세가가 폭등하고 있다는데 시행이 된다면..? 폭등도 그렇지만 전세매물도 품귀현상이 나올것으로 보이며 부작용이 나오진 않을까 싶습니다.
임대차3법 소급적용?
또한 논란이 되는 한가지는 임대차3법 소급적용입니다. 다음달 중 국회에서 법이 통과되더라도 기존 임차인이 있는 계약까지 소급적용을 한다는 내용인데요.
만약 이렇게 임대차3법 소급적용을 한다고 하더라도 집주인은 계약 종료 2~6개월 사이에 세입자에게 계약갱신거절을 통보할 수 있습니다. 따라서 임대차 3법이 시행되기 전에 집주인이 갱신 거절을 하게 된다면 소급적용이 안되고 임대차3법 계약갱신청구권에 따르지 않아도 된다는 뜻 입니다.
그리고 이렇게 된다면, 기존 세입자가 나간 뒤 새로운 세입자가 들어올때 전세금을 확 올려 받지 않을까요? 왜냐하면 앞으로 전월세 상한제가 시행된다면 인상을 못시킬것을 예상하여 한꺼번에 올릴 가능성이 크다는 부작용이 나타날 수 있다는것입니다.
마무리
앞으로 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지는 제 예측이기는 하지만 전세금이 폭등하는 조짐은 현재도 보이고 있으며 기존 세입자가 나간 뒤 새로운 세입자를 맞기 위해서 임대인은 전세금을 확 올려 받을 가능성이 큽니다.
기존의 세입자는 좋을지 몰라도 앞으로 전세시장에 들어올 신혼부부 또는 무주택자는 어디서 살지 생각을 해보아야 합니다. 정부가 임대주택 등 공급을 늘린다 한들 그들을 다 수용할 수 있는 공급량을 만들어낸다고 확신을 할 수 없기 때문입니다.
또한 현재 임대사업자 보증보험 의무가입도 논란이 되고 있는 가운데 임대차3법까지 통과 시킨다란 제작년까지만해도 임대사업자 등록 유도를 해놓고 앞으로 정부의 말을 임대사업자들이 신뢰를 할지 그것도 의문입니다.
조금만 시간이 지나면 이러한 법을 내놓은것도 또 다른 대책이 나올 확률이 크다고 보이며 그렇게 된다면 더욱 신뢰를 잃을 수 밖에 없습니다.
정리를 해보자면 앞으로, 임대차3법 적용 이후 전월세 물량은 급속도로 없어질 확률이 크며 물량이 없어짐에 따라 전세금의 폭등이 일어날것이고 임대인은 현재 세를 주고 있는 집에 실거주를 할 확률이 큽니다.(실거주를 하면 임대차3법 적용을 못받음) 그리고 전세가 폭등으로 인해 매매가의 상승도 일어나지 않을까 싶은게 제 생각입니다.
앞으로 어떻게 될지는 두고 봐야 하고 제가 생각하는것이 정답이 아닐순 있습니다. 저도 임대인이지만 앞으로 시장에 어떻게 대응을 해야할지 고민이 큰것이 사실입니다. 감사합니다.
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