전월세 상한제, 계약갱신청구권 시작 역효과는?

전월세 상한제, 계약갱신청구권 드디어 시행 시작.. 곧 나비효과가 일어날 것..

 

안녕하세요. 드디어 국회에서 전월세 상한제와 계약갱신청구권.. 통과가 되었네요. 바로 어제였죠, 7월 31일부터 시행이 되고 있고 전월세 신고제는 내년인 2021년 6월부터 시행이 된다고 합니다. 제가 여기서 정리를 해 드릴 것은 전월세상한제와 계약갱신청구권 그 두 개의 법이 통과됨으로써, 역효과는 없는지와 세입자는 과연 좋아해야만 할 일인지에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

전월세상한제, 계약갱신청구권의 의미는?

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자 우선 전월세상한제와 계약갱신청구권이 뭔지에 대해 자세히 설명해 드리도록 하겠습니다. 전월세상한제란 쉽게 말해 전월세 임대료를 5% 이내로만 올려야 하며 지자체에 따라 5% 이하로 별도로 설정할 수 있습니다. 예를 들어 서울 같은 경우 전월세 폭등 조짐이 보이기 때문에 3% 이하로만 올리라고 한다면 3% 이내에서 전월세를 올릴 수 있습니다.

 

그리고 계약갱신청구권이란, 임차인이 기존 계약이 끝나더라도 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 말하며 요즘 2+2라고 많이들 말하고 있으며 처음 게약 할 때 2년 그리고 갱신 시 2년을 연장 가능하고 법 시행 이전 세입자에게도 적용이 되는 법입니다.

 

국회 모습

이러한 임대차 3 법 시행으로 보았을 때 세입자의 입장에서는 잘됐다고 생각이 들 수 있습니다. 하지만 잘 생각해 봐야 할 문제들이 많습니다. 우선 이러한 법 시행으로 장점과 단점을 설명해 드리겠습니다.

 

전월세상한제, 계약갱신청구권 시행 장점은?

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우선 장점으로는 세입자의 권리를 보호한다는 장점이 가장 큽니다. 정부에서는 다음 대선을 생각해서 이러한 법을 내놓은 것으로 보이고 무주택자에게는 이러한 법이 장점으로 다가올 수 있습니다.

예를 들어, A라는 사람이 이제 11월에 전세가 만기가 된다고 한다면 원래는 만기 시 계약을 갱신 또는 다른 곳으로 이사를 해야 합니다. 하지만 이번 법이 개정이 되면서 2년 더 연장을 할 수 있게 되었고 임대료 상승을 5%밖에 못하기 때문에 세입자 입장에서는 부담을 덜었다고 할 수 있겠습니다.

 

서울시 공급량

전월세상한제, 계약갱신청구권 시행 단점은?

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우선 710부동산대책 취득세 상한으로 실수요자, 투자자의 수요가 급격히 줄어든 상태입니다. (물론 그래도 매수를 하시는 분은 하시겠지만..) 즉, 앞으로 건설사의 공급량은 현저히 줄어들 것입니다.

그렇게 되면 서울뿐 아니라 수도권 등 조정지역 등의 공급량은 떨어지고 그 와중에 계약갱신청구권으로 인한 4년이란 기간 동안에 새로운 임차인은 집을 구하기가 힘들어집니다. 

 

대부분 아파트 또는 빌라 등은 투자자들의 수요가 훨씬 높습니다. 건설사도 새로 건물을 지으려면 토지가 필요한데 앞으로 토지를 취득하기엔 취득세가 너무 부담이 되고 그로 인해 공급량은 확 줄어들지만 임대수요는 꾸준히 늘어나기 때문에 공급물량이 있어도 전세가와 월세가는 높아질 수밖에 없습니다.

 

앞으로 전세가와 월세가는 어떻게 될까?

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이러한 부작용으로 인해 앞으로 전세가와 월세가는 폭등할 수 밖에 없습니다. 공급은 현저히 줄어드는데 그 많은 수요를 어떻게 감당을 할까요? 그리고 투자자들은 매물을 전세에서 월세로 돌리는 방향으로 많이 추진 중입니다. 전세로 유지할 경우 임대사업자 보증보험 가입 의무, 보유세 등의 부담이 커지게 돼서 월세로 돌리는 경향이 많이 나타나고 있으며, 그렇게 되면 전세 품귀현상이 나타날 것입니다.

 

전세는 우리나라밖에 없는 제도입니다. 그리고 월세보다 인기가 많기도 합니다. 깡통전세, 갭 투자 등으로 인해 전세의 위험성이 없는 것은 아닙니다. 하지만 이러한 임대차3법으로 전세가와 월세가를 잡을 수 있다고 법을 내놓은 것이 무슨 의미가 있을까 싶습니다.

 

그리고 또 하나의 부작용은 임차인이 살던 집에 집주인이 살게 되면 전월세상한제는 의미가 없어지게 됩니다. 즉 집주인이 살다가 세를 주게 되면 전세가는 집주인 마음대로 받을 수 있단 뜻이죠. 그래서 실제로 요즘 세를 주던 집에 들어가서 실거주를 할 집주인이 많아지고 있다고 합니다.

 

마무리

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이렇게 오늘은 전월세상한제 및 계약갱신청구권의 장단점과 부작용을 알아보았습니다. 앞으로 거의 전세는 없어지지 않을까 싶은 게 제 생각이며 전세 수요는 넘쳐나지만 공급량이 따라주지 않아 대부분 무주택자들은 월세로 사는 분이 많아지지 않을까 싶습니다.

 

앞으로 어떻게 대처를 해야 할지는 잘 생각을 해봐야겠습니다. 기존의 세입자는 좋겠지만 그 기존의 세입자도 나중에 이사를 갈 때 과연 좋을까요? 그리고 앞으로 전세시장에 들어올 새로운 수요자들(신혼부부, 직장 때문에 집을 구해야 하는 경우)은 어디서 살게 될까요..? 정부는 이들을 모두 수용할 공급량을 내놓을 수 없습니다. 임대차3법으로 인해 전세매물은 품귀현상이 일어날 것입니다.

 

만약 더 궁금하신 사항이 있다면 댓글 달아주세요. 아는 선에서 답변드리겠습니다.. 부동산 전문가는 아니지만 관심이 많은 사람으로 지금 이게 맞는 것인지 그리고 어떻게 대처해야 하는지 계속 생각을 하게 되네요.

 

 

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