전세난 및 임대차 3법 이후 2021 부동산 전망

전세난 및 임대차3법 이후 부동산 전망은 과연 어떻게 될까?

 

 

 

현재 부동산 시장은 말도 못할 지경입니다. 임대차 3법 이후로 전세의 매물이 급속도로 줄면서 전세난이 시작되었습니다. 부동산 전문가들은 전세난은 이제 시작이라고 말하고 있습니다. 710 부동산 대책 시행 후 임대차 3법 및 여러 대책으로 인해 부동산 시장은 얼어붙을줄 알았지만 아직 뜨겁기만 합니다. 오늘은 전세난 원인 및 부동산 전망에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

전세난 이란?

우선 전세난 이란, 말그대로 전세 매물이 없어 전세를 구하는데 대란이 났다는 것입니다. 즉, 전세 공급자보다 전세 수요자가 더 많아 전세를 못구하는 현실이 된것인데요, 실제로 전세를 구하는데 대기표를 나눠주기도 하고 제비뽑기로 전세입자를 구하는 등 요즘은 로또 청약이란 말 대신 로또 전세다라는 말이 있을 정도 입니다. 실제 가양동 어느 한 아파트에서는 전세를 구하기 위해 대기줄까지 섰던 사진도 돌아다니고 있습니다.

 

임대차 3법 이란?

우선 전세난의 원인을 아시려면 임대차 3법에 대해 아셔야 합니다. 임대차 3법은 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약 갱신 청구권 이 3가지를 말합니다.

 

첫번째로, 전월세 신고제는 임대차 계약이 성립되면 30일내로 계약서에 대한 신고를 하는것을 말합니다. 두번째로, 전월세 상한제는 임대료의 상승폭을 5%로 제한한다는 내용입니다. 세번째로, 계약 갱신 청구권은 기존 2년이였던 계약기간을 2년 더 보장하여 총 4년을 거주 할 수 있는 권리를 말합니다.

 

전세난 원인

본격적인 전세난 원인을 알아보겠습니다. 임대차 3법 이후 전세난 원인은, 전월세 상한제로 인하여 5%까지만 인상할 수 있는 전세금액은 임대인에게는 아주 불리할 수 밖에 없습니다. 왜냐하면, 전세보증보험 가입 의무화뿐 아니라 수리비, 보유세 등 지출비용은 많은데 5%까지밖에 전세금을 인상할 수 없다면 저같아도 전세보다는 전세를 월세로 변동 시킬 가능성이 크다고 봅니다.

 

두번째 전세난 원인은, 계약 갱신 청구권으로 인해 전세를 4년에 한번씩 갱신할 수 있습니다. 기존 세입자가 2년 계약 후 2년 더 연장을 요구할 경우 다른 계획이 있더라도 임대인은 꼼짝없이 기존 세입자에게 전세를 연장할 수 밖에 없습니다. 그렇다면 기존 세입자가 4년을 지낸 후 나간다면 새로운 세입자가 들어올때는 새로 계약되는 전세금을 최대한 올릴 수 밖에 없습니다.

 

 

세번째 전세난 원인은, 이러한 710 부동산 대책 및 임대차 3법으로 인해 임대인들의 보유세 및 유지비용이 많이 들어 전세에서 월세로 전환하는 경우가 많다는 것입니다. 이말은 즉슨 전세 매물이 줄어든다는것을 의미하기도 합니다. 제 주변에도 전세로 유지하는 비용이 더욱 부담되어 대출 이자를 내더라도 월세로 전환하시는분도 몇몇 보았습니다.

 

또한 전세로 유지되는 비용이 어마어마하다 보니 기존 세입자 계약 만료 후 새로운 세입자를 들이기 보다는 공실로 냅두는 경우나, 실제 임대인의 가족이 들어가서 사는 경우도 많다고 합니다. 그렇게 되면 전세 매물은 더욱 줄 수 밖에 없습니다.

 

부동산 전망

앞으로 부동산 전망은 어떻게 될까요? 제 생각에는 앞으로 전세값은 더욱 치솟을것이고, 그로 인해 월세 수요자가 많아지면서 월세값도 오를거 같습니다. 실제로 한 통계에서는 수도권 전세 매물은 점점 더 줄어드는것을 확인 하실 수 있습니다.

위 그래프를 보시면 7월 이후 전월세 거래량이 줄어드는것을 볼 수 있습니다. 특히 9월 부터는 가을이 시작되면서 이사철이기도 한데 9월, 10월에는 전세 매물이 급격하게 줄어들고 있다고 합니다. 또한, 제 생각인데 우리나라는 집을 매수하기 위한 대출은 수도권은 이미 막혔다고 보시면 됩니다. 반면에 전세 대출은 청년 전세자금대출 및 버팀목 전세자금대출 등으로 전세 대출 제도는 아주 잘 되있습니다. 이로인해 집을 구매하는것보다 전세 수요자들이 더욱 많아 지면서, 전세 수요자 대비 공급자는 아주 적다고 할 수 있습니다.

 

 

실제로 전세 대출을 받으면 전세로 신축 아파트를 구하는 신혼부부 및 청년층이 많아졌다고 합니다. 하지만 전세 매물은 그만큼 없으니 제비뽑기, 선착순, 사다리타기 등으로 전세를 구해야하는 어이없는 상황이 이어지고 있습니다.

 

앞으로 부동산 전망은아파트 전세를 구하기 위해 발품을 팔다가 결국 빌라, 오피스텔의 전세 수요가 늘어날것으로 보입니다. 그로 인해 빌라, 오피스텔 매매가도 점차 상승을 할것으로 보입니다. 

전세난 해결책은?

전세난을 해결하기 위해서는 부동산을 시장의 흐름대로 맡기는것입니다. 정부에서 부동산 대책으로 억지로 부동산 시장을 눌러놓은 탓에 이러한 현상이 생기지 않았나 싶습니다. 임대사업자에게 혜택을 준다고 몇년전까지만 해도 임대사업자 등록 권유를 했던것이 지금은 장기보유특별공제 빼고는 혜택이 하나도 없다고 생각하시면 됩니다. 

 

앞으로의 전세 시장 및 월세 시장을 넘어서서 부동산 매매 시장까지 어떤 영향이 있을지는 지켜봐야겠습니다. 외국인들이 대한민국 부동산을 다 매수 하고 있다고 합니다. 외국인에게는 특별한 제재가 없어 이러한 틈새 시장을 공략한것인데요. 하루 빨리 부동산 시장이 안정되어 누구나 살기 좋은 대한민국이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다. 

 

 

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