전월세전환율 2.5% 변경 앞으로 전월세 시장은?

전월세전환율 4%에서 2.5%로 변경 앞으로 전월세 시장은 어떻게 될까?

 

 

안녕하세요. 바로 어제였죠. 홍남기 부총리가 전월세전환율을 4%에서 2.5%로 하향 조정하겠다고 발표를 하였습니다. 이러한 대책을 발표한 이유는 크게 두가지가 있습니다. 첫번째로, 임대차 3법으로 전세 매물이 줄것이라는 이유와 두번째로는 각종 보유세 증가로 임대인들이 전세에서 월세로 돌리는 경향이 나타나고 있어 이러한 정책을 내논것은 아닐까 하는 추측입니다. 보유세로는 종부세, 재산세, 이번에 새롭게 생긴 임대보증금 보증보험등이 있겠네요..

 

기존 전월세 전환율은?

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기존에 전세에서 월세로 전환시 적용되는 요율은 기준금리 0.5%+전월세전환율 3.5%를 더한 4%가 기존 전월세전환율이였습니다. 예를들어 보증금 1억짜리 전세를 월세로 돌리고 싶다면 월세 보증금 5천으로 간주한다면 (1억*4%)/12를 하시면 약 16만 7천원 정도를 월세로 받을 수 있었습니다.

 

그렇다면 새롭게 개정된 전월세 전환율은 어떻게 되는것일까요? 아래에서 예시를 들어 계산을 해 보도록 하겠습니다.

새롭게 개정된 전월세 전환율은?

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기존 4%에서 2.5%로 하향 조정한 전월세전환율을 적용하여 계산을 해보면 보증금 1억짜리 전세를 월세로 돌릴경우, 보증금 5천에 월세를 놓는다 하시면 (5천*2.5%)/12를 하시면 약 10만 5천원 정도로 계산이 됩니다. 기존 월세 16만 7천원에서 확 줄어들은 금액을 알 수 있습니다. 

 

왜 전월세전환율을 변경한건지 이유는?

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1. 임대인 보유세 증가

이번 710 부동산 대책으로 많은 임대인들이 혼란은 겪기도 하였고 그에따라 주택 보유세에 대한 부담이 무척 커졌습니다. 종합부동산세와 재산세가 크게 늘어난것을 확인 할 수 있습니다. 재산세는 왜? 라고 생각 하실텐데 매년 공시가격은 올라가고 있는 추세이며 국토부에서 지속적으로 공시가를 현실화 한다고 발표한 상태입니다. 따라서 임대인은 보유세가 늘어나는것이 부담스럽기 때문에 요즘 월세로 돌리고자 하는 경향이 컸습니다.

 

2. 임대차 3법의 영향

정부에서 집값이 올라가는것은 임대인들의 탓을 하는것마냥 임대차 3법의 영향으로 전세에서 월세로 전환하고자 하는 임대인들도 많이 발생하였습니다. 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 등 이제 전세에 대한 매리트가 없다 생각하여 임대인들이 등을 돌린것이지요.

 

3. 임대보증금 보증보험 의무 가입 및 각종 비용 발생

특히나 이번에 제일 큰 논란이 되었었던 임대보증금 보증보험 의무 가입으로 인해 임대인들이 전세에서 월세로 바꾸는 경향이 높아지지 않았나 싶습니다. 아무래도 전세보증보험의 같은 경우에는 신용도와 주택 부채 비율등에 따라 보험료가 다르며 그걸 매년 1년마다 납부를 해야하고 돌려받지도 못하기 때문에 많은 임대사업자들이 분노가 현재 진행중입니다.

그래서 정부는 원래 100% 임대인 부담으로 보증보험을 들게 하려다 3:1비율로 임대인과 임차인이 나눠 내는 방안을 발표하였고 기존주택은 1년 유예 신규주택부터 적용한다고 발표 했습니다.

 

또한, 중개수수료 및 수리비 등 임대를 하다보면 각종 비용이 발생할 수 밖에 없습니다. 전세금은 다시 돌려줘야 하는 금액이기 때문에 기본적인 큰 수리가 아닌이상 전세입자들이 하는 경우가 많지만 누수, 보일러고장, 창문깨짐 등의 수리등은 임대인이 수리를 해 줘야 합니다. 하지만 전세 보유세가 증가하면서 이러한 수리비까지 들게 된다면 손해를 보는 임대인이 많아 월세로 돌리는 경향이 큰것으로 보입니다.

 

따라서 임대인은 전세에서 월세로 돌리는 현상이 요즘 많이 나타나고 있어 홍남기 부총리는 급하게 전월세전환율을 4%에서 2.5%로 하향 조정한것으로 보입니다.

 

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전월세전환율 조정으로 앞으로의 시장은?

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전월세전환율을 3%도 아닌 2.5%로 조정을 한 이유는 임차인의 전세대출의 이율과 비슷한 수준으로 맞춘것이 2.5%라고 합니다. 매달 같은 비용의 대출이자를 내는것과 비슷하게 월세를 내라는것이지요. 그렇담 임차인은 좋다고치면 임대인은 손해보는 장사를 할까요..?

 

1. 전월세 매물 대폭 감소 예정

제가 생각하기에 전월세전환율 조정으로 인해 임대인들은 매물을 내놓지 않을것입니다. 임대인에게는 실효성이 없기 때문이죠. 우선 월세를 받는 기간동안 월세를 마음대로 올리지 못할것이고 2+2 계약갱신청구권으로 인해 총 4년동안 월세를 못올리게 됩니다. 그리고 다주택자들을 잡는 무자비한정책으로 인해 집을 구입하는 다주택자는 점점 감소할것이며, 은행 금리가 1~2%대인데 월세를 놓는데 2.5%의 전환율로 월세를 놓게 되면 별 차이가 없기 때문입니다.

 

2. 임대료 상승 효과

보유세 및 각종 비용의 증가로 부동산 매물이 줄어들고 그로인해 임대료 가격은 상승하는 효과를 볼 수 있습니다. 결국 집값 및 임대료를 잡겠다는 정부와의 의지와는 다르게 흘러갈것으로 예상이 됩니다.

전월세 매물이 있기 위해서는 다주택자 즉 투자자들이 집을 내놓아야 임대시장이 원활하게 흘러갑니다. 하지만 그 매물이 막힌다면? 임대료는 점점 상승할것이며 공급보다 수요가 많게 되기 때문에 결국에 피를 보는것은 임차인일것입니다.

 

3. 임대인 반발 및 전세난

임대차3법이 발표되었을때 임대사업자분들이 반발을 하였습니다. 이와 마찬가지로 이번 전월세전환율 조정 대책으로 인해 많은 임대인들의 반발이 늘어날것으로 보입니다.

또한, 전세 및 월세시장의 혼란이 일어날것으로 보입니다. 전월세전환을 통해 전세에서 월세로 돌리려던 임대인들도 이번 요율을 보고 다시 돌아서고 빈집으로 둘 경향도 보이며 이로인해 전월세 매물은 더욱 희귀해져 가격이 상승할것으로 보입니다. 그리고 보유세 및 각종 비용등이 전세금에 포함이 되며 그만큼 전세금은 올라갈 수 밖에 없고 임대사업자는 5%상한이여도 전세입자를 까다롭게 골라 받을 수 밖에 없습니다. 즉 무슨 기업의 면접을 보듯이 전세입자를 임대인 마음에 드는사람만 이 집에 거주를 할 수 있게 된다는것입니다.

 

올해 6월부터 지금까지 부동산대책만 몇개가 나온것인지 모르겠습니다. 어쩌다 시장이 이렇게 됐는지는 정부도 그리고 국민들도 잘 알고 있을거라 생각됩니다. 마구잡이로 법만 만들어 임대인, 임차인 모두 힘들게 한다면 나중에는 어떻게 뒷수습을 할건지도 의문입니다. 

임대인, 임차인 양쪽의 의견을 들어보고 정부는 이러한 정책을 내놓는게 좋아보입니다. 이럴수록 신뢰는 무너지며 통제만 한다고 해서 가격이 잡히는것이 아닙니다.

그리고 전월세전환율 시행은 올해 10월부터 시행할것으로 보이며 아직 확실히 정해진것은 없다고 합니다. 감사합니다.

 

 

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