민간임대주택에 관한 특별법 및 임대사업자 보증보험 의무 가입 날짜 확정!
안녕하세요. 이번에 민간임대주택에 관한 특별법이 개정이 되면서 지난 월요일인 8월 11일에 다음주 8월 18일부터 개정된 법률이 시행된다고 발표를 했습니다. 오늘은 그에 대한 내용을 총 정리 해볼 시간을 갖도록 하겠으며 앞으로 민간임대주택에 관한 특별법이 어떻게 바뀌고 대응해야 할지 생각 해 보겠습니다.
민간임대주택에 관한 특별법 내용은?
제목부터 '등록임대주택, 보증금 떼일 걱정 없이 10년 거주 보장된다!'라는 자극적인 제목으로 눈길을 끕니다. 아래에 주요 개정 사항을 살펴보면 이렇습니다.
1. 기존 4년 단기임대 및 8년 아파트 장기 매입 임대주택 폐지
2. 신규 등록주택은 최소 의무임대기간을 8년에서 10년으로 연장
3. 모든 임대주택은 임대보증금 보증보험 가입 의무화
4. 부채비율이 많은경우 지자체장이 임대사업자 등록신청 거부 가능
5. 미성년자, 의무위반으로 등록말소 후 2년 미경과 시 등록 제한
정리를 해드리자면, 첫번째 기존 4년 단기임대 및 8년 아파트 장기매입임대 주택은 폐지가 되어 앞으로 단기임대사업자는 없어지고 장기임대사업자는 8년이 아닌 10년 의무 보유로 늘어났습니다. 또한 아파트는 임대사업자 등록을 아예 못하게 막아논것으로 보입니다.4년 단기임대사업자와 8년 장기임대사업자 등록 주택은 의무 임대 보유기간이 종료되는날 자동 말소 처리 될것으로 보이며 시행일 이전에 의무 임대보유기간이 종료되었다면 8월 18일 시행일에 해당 주택은 자동 말소 된것으로 됩니다.
또한, 지자체장의 임대사업자 등록신청 거부권으로 임대사업자 등록할때 신청인의 신용도 및 등록주택 부재비율(임대보증금)을 고려하여 지자체장의 판단하에 임대사업자 등록신청을 거부할 수 있게 되며 임대사업자 등록이 앞으로 조금 어려워질것으로 보입니다. 특히나 갭투자로 진행하셨던분들은 꼼수를 많이 쓰실거 같은 예감이 듭니다.
민간임대주택에 관한 특별법 시행일은?
8월 11일 월요일에 발표를 하면서 민간임대주택에 관한 특별법 시행일은 8월 18일부터 시행을 하기로 했습니다. 지금날짜로 다음주 화요일부터 시행이 된다고 보시면 되겠네요.
더이상 아파트는 임대사업자로 등록이 불가능하며 단기임대사업자는 아예 폐지가 되어 기존의 단기임대사업자로 계셨던 분들이나 원룸형 아파트를 소유하고 계셨던분들의 불만이 터질것으로 예상이 됩니다.
또한 7월 11일 이후 폐지되는 임대사업자로 등록을 하셨더라도 임대사업자 세제혜택등은 받을 수 없게 되어 많은 혼란은 줄것으로 예상이 됩니다.
임대사업자 보증보험 의무가입 현실화
여기서 제일 논란이 되는것 중 하나가 임대사업자 보증보험 의무 가입인데요, 8.4 부동산대책에서도 논란이 되었던게 임대사업자 보증보험을 의무화 시키겠다고 하여 많은 임대사업자들이 분노를 했었습니다. 임대사업자 보증보험 의무가입의 취지는 임차인의 보증금을 미반환할 위험을 없애기 위해서 법 시행 즉시 적용할 계획이라고 아래 내용에서 확인을 하실 수 있습니다.
보증보험 의무 가입 시행일(8월 18일) 이전에 임대사업자 등록이 된 임대주택은 시행일 1년 뒤부터 시행을 하며, 새롭게 임대등록하는 주택에 대해서는 법 시행 즉시 적용을 할 예정이라고 합니다. 이로인해 많은 임대사업자분들의 보유세 부담이 한층 강화되어 앞으로 어떻게 대응을 해야할지 고민을 하시는 분들이 많으실거라 생각이 듭니다.
또한, SGI서울보증, 주택도시보증공사 2곳에서 임대보증금 보증보험 가입을 할 수 있어 문의를 드리면 '아직 내려온 지침도 없고 보증보험 상품 자체를 만들지 않았다고 하여 더 기다려야 한다'는 답변이 날라온다고 합니다.
당장 임대사업자 보증보험 의무 가입 시행일이 8월 18일이라고 정부에서 공포를 하였는데 아직 정해진 지침과 보증보험 상품이 없다는것은 일단 일을 벌려놓고 나중에 뒷수습을 하겠다는 건지 잘 모르겠습니다. 정확한 정부의 임대사업자 보증보험 의무가입에 대한 입장이 필요할것으로 보입니다.
민간임대주택에 관한 특별법 관련 주요 질문
법 시행 후 임대의무기간이 다된 등록임대주택은 자동으로 임대등록이 말소되는데 구체적인 절차는?
민간임대주택법에 따라 자동으로 등록 말소되므로 별도의 등록 말소 신청은 필요하지 않다고 합니다. 단, 렌트홈을 이용해 기존 등록사항의 정정절차는 추진 예정이라고 합니다.
임대사업자 자진말소시 기존 임차인에게 임대사업자 등록말소에 대한 사전동의는 어떻게 받는지?
아직 정확한 지침이 없다고 합니다. 그래서 문자로 사전동의를 받아야할지, 전화를 하여 녹취를 해야할지 정말 헷갈리네요. 정확한 대응방법을 알려주신 후 이러한 발표를 한다면 얼마나 좋을까요. 시장의 상황만 혼란시키는것 같습니다. 아마 서류를 만들어 임차인의 서명을 받아오라고 할 가능성이 높을거 같습니다.
도시형 생활주택이자 아파트로 등기된 주택의 경우 장기임대사업자로 등록이 불가능한지?
이부분에 대해서도 말이 많았습니다. 정부의 입장은 도시형 생활주택이라 하더라도 아파틑 유형이라면 장기일반임대사업자로 등록이 불가능하다고 합니다. 이러한점을 봤을때 솔직히 도시형 생활주택, 원룸형 아파트는 노후를 위해 임대사업자를 굴리며 월세를 받으시는 분들이 많습니다. 이러한것도 막는다면 앞으로 노후는 어떻게 해야 할까요..?
마무리
오늘은 이렇게 민간임대주택에 관한 특별법 및 임대사업자 보증보험 의무가입에 대해 알아보았습니다. 최종 시행일은 2020년 8월 18일이 되었고 만약 단기임대사업자 등 폐지되는 임대사업 주택을 보유하고 계시다면 어떻게 대응을 해야할지 고민을 해보셔야 겠습니다.
또한, 임대사업자는 임대차계약시 임차인에게 본인의 세금체납 여부 및 선순위 보증금 정보제공도 의무화 된다고 합니다. 이 법은 2020년 12월 10일부터 시행되며 만약 이를 어길시 과태료 500만원이 부과 될 예정이라고 합니다. 잘 숙지하시기 바랍니다.
앞으로 시장이 어떻게 돌아갈지 너무 많은 정책으로 인해 잘 모르겠습니다. 다만 확실한것은 앞으로 아파트 전세는 많이 없어 질것이고 전세도 권리금을 주고 들어갈 경우가 생길 수 있단점입니다. 또한 빌라 및 오피스텔의 공급량도 많이 없어질것으로 보입니다.(서울 및 수도권 기준) 이번에 오피스텔 취득세도 말이 많았는데 그 내용에 대해서도 한번 정리를 해보도록 하겠습니다. 감사합니다.
2020/08/05 - [제태크정보/부동산] - 8.4 부동산대책 수도권 공급대책 과연 가능할까?
2020/08/01 - [제태크정보/부동산] - 전월세 상한제, 계약갱신청구권 시작 역효과는?
'제태크정보 > 부동산' 카테고리의 다른 글
| 전월세전환율 2.5% 변경 앞으로 전월세 시장은? (0) | 2020.08.20 |
|---|---|
| 월세 계약 중도 해지 어떻게 해결하는게 좋을까? (2) | 2020.08.16 |
| 등기권리증 분실시 재발급 비용 쉬운정리 (0) | 2020.08.07 |
| 8.4 부동산대책 수도권 공급대책 과연 가능할까? (0) | 2020.08.05 |
| 불법건축물 신고방법 및 이행강제금 최신정리 (1) | 2020.08.02 |
댓글